Reabilitar um imóvel pode reduzir significativamente o custo total da obra e acelerar o retorno do investimento. Neste guia reunimos, de forma direta e prática, onde há poupança, quem pode beneficiar (dentro e fora de ARU) e como pedir — sem juridiquês.
O que vamos cobrir
1) IVA a 6% — duas portas para pagar menos na empreitada
A) IVA 6% — Reabilitação Urbana (em ARU)
Quando a obra é reabilitação de edifícios e o imóvel está dentro de uma Área de Reabilitação Urbana (ou integrado em operação/programa público relevante), a empreitada pode beneficiar de IVA a 6% sobre o valor global (serviços + materiais).
O que é preciso ter: prova de que o imóvel está em ARU e documentação da obra que enquadra a reabilitação.
B) IVA 6% — Obras de Habitação (por empreitada)
Para empreitadas em imóveis afetos à habitação — beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação — o IVA pode ser 6% mesmo fora da ARU.
Atenções importantes:
- É para empreitadas, não para compras avulso de materiais feitas pelo dono da obra.
- Ficam de fora trabalhos de limpeza, jardins e obras em piscinas/saunas/courts.
- Não se aplica a comércio/serviços.
- Está em ARU e é reabilitação urbana? → IVA 6% — Reabilitação Urbana (em ARU).
- É obra de habitação (empreitada), dentro ou fora de ARU? → IVA 6% — Obras de Habitação (por empreitada).
2) IMI — isenção após reabilitar (3 anos + possível prorrogação)
Depois de concluída a reabilitação, pode haver isenção de IMI por 3 anos a contar do ano de conclusão. Em alguns casos, é possível prorrogar por mais 5 anos se o imóvel for para habitação própria e permanente ou para arrendamento habitacional permanente.
Quem pode ter:
- Prédios em ARU, ou
- Prédios com mais de 30 anos, mesmo fora de ARU, desde que a intervenção qualifique como reabilitação e cumpra requisitos técnicos (subir estado de conservação e eficiência).
Como pedir:
- No fim da obra, solicitar vistoria/certificação da reabilitação.
- Com a certificação, apresentar o pedido de isenção de IMI no prazo definido pelo município/Finanças.
3) IMT — comprar para reabilitar e vender depois da obra
Na compra para reabilitar: pode existir isenção de IMT quando adquire um prédio com mais de 30 anos ou em ARU, se iniciar as obras num prazo típico até 3 anos e estas forem reabilitação.
Na primeira venda após reabilitar: há cenários de isenção de IMT que dependem do destino habitacional (HPP ou arrendamento) e, nalguns casos, da localização (ARU vs. fora de ARU).
4) IRS/IRC — o que interessa reter
Existem deduções e taxas especiais ligadas a reabilitação urbana em ARU e a arrendamento habitacional (com vantagens progressivas em contratos mais longos).
As regras têm sofrido ajustes recentes: confirme sempre a versão em vigor antes de fechar números, especialmente se combinar reabilitação + arrendamento.
5) Fora da ARU: o que continua a valer
- IMI (3 anos + possível +5): aplicável também fora da ARU se o prédio tiver >30 anos e a obra for reabilitação com certificação.
- IMT (aquisição para reabilitar): idem — >30 anos ou ARU, desde que cumpra prazos/condições.
- IVA 6% (Obras de Habitação, por empreitada): disponível mesmo fora da ARU para obras em habitação.
6) Checklists práticos (copiar e usar)
A) Vou comprar para reabilitar
- ☐ Confirmar ano do prédio (≥ 30 anos?) e/ou se está em ARU
- ☐ Orçamentar a obra como reabilitação (não mera manutenção)
- ☐ Planeamento: iniciar obras até 3 anos após a compra
- ☐ Tratar da isenção de IMT no momento certo (antes da compra, regra geral)
- ☐ Garantir contrato de empreitada (para IVA a 6%, quando aplicável)
B) Vou reabilitar um imóvel que já possuo
- ☐ Confirmar afetação a habitação (para aceder ao IVA 6% — Obras de Habitação)
- ☐ Ver se está em ARU (para aceder também ao IVA 6% — Reabilitação Urbana)
- ☐ Licenciamento ou comunicação prévia conforme o caso
- ☐ Contrato de empreitada + faturas corretas
- ☐ No fim, pedir vistoria/certificação e depois isenção de IMI
C) Vou vender depois de reabilitar
- ☐ Validar se a 1.ª transmissão pode ter isenção de IMT (depende do destino e, às vezes, de estar em ARU)
- ☐ Preparar dossiê de obra (alvarás, memoriais, certificação, fotos “antes/depois”)
- ☐ Ter os comprovativos prontos para comprador, banco e Finanças
7) Documentos que convém pedir/guardar
Antes da obra
- Identificação do prédio (certidão/matriz), ano, afetação e localização (ARU ou não)
- Projeto/licenciamento ou comunicação prévia, se aplicável
- Contrato de empreitada (essencial para o IVA 6%)
Durante a obra
- Faturas da empreitada com menções corretas
- Registo fotográfico e memória descritiva dos trabalhos
Após a obra
- Vistoria/certificação de reabilitação
- Pedido de isenção de IMI (e eventual prorrogação)
- Dossiê para IMT na 1.ª transmissão e/ou arrendamento
8) Erros comuns (e como evitá‑los)
- Confundir os dois caminhos do IVA 6%: — Reabilitação Urbana (em ARU) vs. Obras de Habitação (por empreitada, mesmo fora de ARU).
- Falhar prazos de IMT/IMI: alguns pedidos fazem‑se antes da compra (IMT) e outros após a obra (IMI).
- Comprar materiais por conta própria à espera de 6%: o IVA reduzido, neste caso, é da empreitada, não das compras do dono da obra.
- Ignorar os >30 anos fora da ARU: há benefícios relevantes mesmo sem ARU.
9) Mini‑árvore de decisão (30 segundos)
O imóvel é de habitação?
→ sim: avalie IVA 6% — Obras de Habitação (por empreitada), mesmo fora de ARU.
Está em ARU e é reabilitação urbana?
→ sim: pode aceder também ao IVA 6% — Reabilitação Urbana (em ARU).
Tem mais de 30 anos?
→ sim: considere IMI 3 anos (+ possível +5) e IMT na compra para reabilitar, mesmo fora de ARU.
10) FAQs rápidas
Estar fora de ARU mata os benefícios?
Não. Continua a haver IMI e IMT em certos cenários (prédios >30 anos) e IVA 6% — Obras de Habitação para empreitadas em habitação.
Posso comprar materiais eu próprio e ter IVA a 6%?
Não por essa via. O IVA 6% aplica‑se à empreitada; compras avulso pelo dono da obra seguem a taxa normal.
A loja do rés‑do‑chão conta como habitação para o IVA 6% — Obras de Habitação?
Não. Esse caminho é para imóveis afetos à habitação. Espaços comerciais/serviços ficam de fora.
A isenção de IMI é automática?
Não. Precisa de certificação da reabilitação e de fazer o pedido no prazo.
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