Quanto vale, afinal, a sua casa? No crédito habitação, a resposta não vem do anúncio — vem de uma avaliação independente pedida pelo banco. É esse número que define quanto pode ser financiado e, muitas vezes, muda decisões. Vamos explicar tudo, sem jargões.
Na Imorede, vemos a avaliação como um momento-chave do processo. É técnica, é regulada e tem impacto direto no seu bolso. Neste guia prático explicamos quando é necessária, quem a faz, como é calculada, que fatores a influenciam, quanto custa e o que pode fazer se não concordar com o resultado.
O que é a avaliação bancária de um imóvel?
É uma análise técnica realizada por um perito avaliador, com o objetivo de estimar o valor de mercado do imóvel numa data concreta. O relatório resultante é usado pelo banco para medir o risco do crédito e definir o montante máximo de financiamento.
Importa distinguir: a avaliação não “fixa” o preço de venda — esse nasce do mercado e da negociação. A avaliação indica o valor que o banco considera prudente para emprestar em segurança.
Quando é que se faz uma avaliação?
- Compra com crédito habitação: obrigatório em praticamente todos os casos.
- Transferência de crédito: o novo banco pode pedir nova avaliação.
- Renegociação/outras garantias: pode ser exigida para rever condições.
- Partilhas, heranças e divórcios: ajuda a apurar valores justos.
- Fins fiscais: pode ser usada como referência em determinados contextos.
Quem realiza a avaliação?
Peritos avaliadores registados e qualificados. Se a avaliação for para crédito, o banco contrata o serviço e o perito vai ao imóvel, tira fotografias, recolhe dados, confirma áreas e estado de conservação, analisa a envolvente e produz um relatório técnico.
Estes profissionais estão sujeitos a regras e supervisão específicas.
Que métodos são usados para estimar o valor?
- Comparativo de mercado: comparação com imóveis semelhantes transacionados recentemente na zona (ajustando tipologia, estado, áreas, localização).
- Rendimento: para imóveis de investimento, com base na renda potencial e taxas de capitalização.
- Custo de reposição: menos comum em habitação usada; considera custo de construção/depreciação + valor do terreno.
Fatores que mais influenciam o valor
- Localização, acessos e oferta de serviços.
- Tipologia e áreas (ABP, áreas úteis e dependentes).
- Estado de conservação e qualidade construtiva.
- Exposição solar, vistas, ruído, piso e existência de elevador.
- Estacionamento, arrecadação, varandas/terraços e espaços exteriores.
- Eficiência energética e data de construção.
- Oferta e procura no momento (dinâmica do bairro).
Como decorre a avaliação, passo a passo
- Agendamento: o perito contacta para marcar a visita.
- Visita técnica: medições, fotografias, verificação de acabamentos, exposição, envolvente e acessos.
- Consulta documental: caderneta, certidão, planta, licença, FTH/CE (quando aplicável).
- Análise comparativa: seleção de comparáveis e ajustamentos.
- Relatório final: valor de avaliação, fundamentação e anexos.
O que consta do relatório de avaliação?
- Identificação do imóvel, localização e enquadramento.
- Descrição construtiva, estado de conservação e áreas.
- Elementos legais relevantes (titularidade, licenças, CE, etc.).
- Metodologia e comparáveis utilizados.
- Valor de avaliação e justificações de ajustamentos.
- Report fotográfico.
Quanto custa e quanto tempo demora?
- Preço: normalmente entre 200 € e 500 €, variando com tipologia e localização.
- Prazos: regra geral entre 1 e 2 semanas, incluindo visita e emissão do relatório.
Não concorda com o valor? O que pode fazer
Pode solicitar reanálise ao banco, anexando novos elementos: comparáveis mais atuais, prova de obras relevantes, correção de áreas ou documentos em falta. Em alternativa, pode recorrer a uma segunda avaliação — o procedimento e custos dependem da política do banco.
Checklist: documentação útil para a avaliação
| Documento | Porquê é importante |
|---|---|
| Caderneta Predial Urbana | Confirma áreas fiscais, afetação e titularidade |
| Certidão do Registo Predial | Verifica ónus/encargos e propriedade |
| Planta/ficha de fração | Valida áreas e layout da fração |
| Licença/Autorização de Utilização | Comprova a legalidade de utilização |
| Certificado Energético | Eficiência energética impacta valor e comparáveis |
| Ficha Técnica da Habitação (se aplicável) | Dados construtivos e materiais |
| Memória de obras/reabilitação | Evidencia melhorias recentes e investimento |
Como se preparar: 7 passos simples
- Tenha a documentação pronta e atualizada.
- Garanta acesso a todas as divisões/arrumos/estacionamento.
- Corrija pequenas anomalias visuais (lâmpadas, tampa de quadro, etc.).
- Assegure limpeza e iluminação suficientes.
- Disponibilize contas de condomínio, se houver obras relevantes aprovadas.
- Liste melhoramentos executados (datas, garantias, faturas principais).
- Tenha comparáveis da zona que considere relevantes.
Conclusão
A avaliação bancária existe para proteger todas as partes. Se estiver bem informado, vai perceber melhor as decisões do banco e consegue planear com mais segurança. Precisa de ajuda? Fale connosco — ajudamos a preparar a avaliação e a interpretar o relatório, sem complicações.
