Transformar um edifício de um único proprietário numa estrutura de propriedade horizontal é, essencialmente, dividir a construção em fracções autónomas – cada uma com identidade própria, pronta para entrar no mercado imobiliário com vida própria.
Este processo abre caminho a que cada fracção possa ser vendida ou habitada de forma independente, abrindo novas possibilidades para diferentes proprietários.
Nota importante: É fundamental que as fracções resultantes cumpram os requisitos legais e regulamentares adequados à utilização pretendida — seja habitação ou serviços.
Requisito Fundamental
Cada fracção deve possuir acesso independente, seja através de uma parte comum com ligação à via pública, ou diretamente a esta.
Por onde começar?
O primeiro passo é sempre o projeto de arquitetura que define as alterações ao edifício — e que será submetido como operação urbanística à Câmara Municipal, dependendo do tipo de intervenção.
A propriedade horizontal é um regime jurídico que permite dividir um edifício em frações autónomas, cada uma com seu próprio título de propriedade.
Este regime possibilita que diferentes partes de um mesmo edifício pertençam a proprietários distintos, mantendo em comum as áreas e estruturas que servem a todos.
Descrição das partes comuns
As partes comuns incluem:
- Solo, estrutura, telhado, terraços
- Infraestruturas técnicas
- Equipamentos
- Acessos, escadas, corredores
- Estacionamentos
- Espaços comuns do condomínio
- E tudo o que não seja de uso exclusivo de uma fracção
Regulamento de condomínio
Define as regras sobre utilização, fruição, conservação e manutenção das zonas comuns e privadas. Inclui também os desenhos e plantas com a delimitação clara de cada fracção e das zonas comuns.
Os requisitos do documento
O documento de propriedade horizontal deve ser meticulosamente preparado, incluindo todos os elementos necessários para garantir clareza e evitar conflitos futuros.
Elementos essenciais:
- Descrição detalhada de cada fracção autónoma
- Definição clara das áreas comuns
- Estabelecimento das permilagens
- Regras de utilização e manutenção
A precisão na documentação é fundamental para evitar problemas futuros entre condóminos e garantir uma gestão eficiente do edifício.
Por fim, as Finanças…
Lembre-se que no prazo de 60 dias após a constituição da propriedade horizontal, deve proceder à inscrição das novas frações nas finanças para efeito do IMI.
Cada fração terá o seu próprio artigo matricial com o respectivo valor patrimonial tributário.
E depois?
Com todas estas peças — escritas e desenhadas — reunidas, o próximo passo é formalizar o documento através de:
- Uma escritura pública, ou
- Um documento particular autenticado
Para isso, será necessário apresentar um documento emitido pela Câmara Municipal, atestando que as fracções cumprem os requisitos legais.
O passo final
O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal só ganha valor legal após ser registado na Conservatória do Registo Predial da área onde se localiza o prédio.
Este é o documento que irá acompanhar cada acto jurídico futuro — seja compra, venda, herança ou decisões do condomínio.
Dica útil: Requeira sempre uma cópia oficial do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal na Conservatória. Tanto o proprietário como o condomínio devem tê-lo consigo.
