A Caderneta Predial é um documento de identificação do seu imóvel, essencial para qualquer transação de compra e venda, pedido de crédito ou para gerir impostos como o IMI. É o Cartão de Cidadão da sua casa.
Neste guia completo para 2025, explicamos de forma clara e direta o que é a Caderneta Predial, que informações vitais contém, para que serve, como pode obtê-la online (e de graça), qual a sua validade e, mais importante, como pode usá-la para garantir que não paga impostos a mais.
A Caderneta Predial é o bilhete de identidade fiscal de um imóvel. Emitida pela Autoridade Tributária, contém toda a informação sobre o prédio: localização, áreas, proprietários e o valor fiscal (VPT) usado para calcular impostos.
O que é a Caderneta Predial?
A Caderneta Predial Urbana ou Rústica, também conhecida como Certidão Matricial, é um documento único que identifica um imóvel (seja um apartamento, moradia, terreno ou loja) para efeitos fiscais.
Emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), a caderneta comprova a inscrição do prédio na matriz e reúne as suas características físicas, a identidade dos proprietários e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), que serve de base para o cálculo de impostos como o IMI e o IMT.
🔎Que informações contém?
A caderneta predial é um raio-x completo do imóvel. Nela encontra:
- Titulares: Identificação (NIF e nome) dos proprietários, usufrutuários ou superficiários.
- Identificação do Prédio: Distrito, concelho, freguesia e o artigo matricial (o número fiscal único do imóvel).
- Localização: A morada completa do prédio.
- Descrição do Prédio: Se é rústico ou urbano, e o regime (propriedade horizontal ou total).
- Áreas: Área total do terreno, área de implantação, área bruta de construção, área bruta privativa e área bruta dependente. São essenciais para avaliações e vendas.
- Elementos da Fração: O fim a que se destina (habitação, comércio), a tipologia, permilagem e número de andares.
- Dados de Avaliação: O Valor Patrimonial Tributário (VPT), o ano de inscrição na matriz e a fórmula usada no seu cálculo.
🎯Para que serve a Caderneta Predial?
Este documento é solicitado em várias situações, sendo indispensável para:
- Comprar ou Vender um Imóvel: É obrigatória na escritura e necessária para o contrato-promessa e para o pedido de crédito habitação.
- Calcular Impostos: O VPT indicado na caderneta é a base de cálculo do IMI, AIMI e IMT.
- Obter o Certificado Energético: O perito qualificado precisa da caderneta para emitir o certificado.
- Contratar Serviços: Para celebrar novos contratos de água, luz ou gás.
- Registo Predial: Para fazer ou alterar o registo de um imóvel na Conservatória.
💻Como obter a Caderneta Predial (Online e Grátis)
A forma mais simples e rápida é através do Portal das Finanças. É gratuito e o documento fica disponível em PDF de imediato.
Siga estes passos:
- Aceda ao Portal das Finanças e autentique-se com o seu NIF e senha (ou Chave Móvel Digital).
- No menu, navegue para: Todos os Serviços > Prédios > Consultar Património Predial.
- Será apresentada a lista dos seus imóveis. Na linha do imóvel que pretende, clique no link do artigo matricial para abrir a caderneta.
- Pode guardar o PDF ou imprimir.
Se preferir, pode também pedi-la presencialmente numa repartição de Finanças, mas este método tem custos associados.
📅Qual a validade da Caderneta Predial?
A Caderneta Predial tem uma validade de 12 meses a contar da data de emissão. Para processos como uma escritura ou um crédito habitação, é fundamental que o documento esteja dentro do prazo de validade.
✍️Como e quando atualizar a Caderneta Predial?
Manter a caderneta atualizada é crucial. Dados incorretos podem levar ao pagamento de mais impostos ou complicar uma venda. As atualizações mais comuns são:
- Alteração de Titulares: Após uma venda, herança ou doação, a alteração é feita na Conservatória do Registo Predial, que depois comunica às Finanças.
- Correção de Áreas: Se fez obras de ampliação ou detetou um erro, deve entregar o Modelo 1 do IMI nas Finanças, anexando as plantas atualizadas.
- Atualização do VPT: Se considera que o VPT do seu imóvel está desatualizado, pode pedir uma reavaliação.
- Alteração de Morada/Toponímia: Se o nome da rua ou número da porta mudou, deve solicitar a atualização no serviço de Finanças.
Antes de pedir a atualização de áreas ou do VPT, simule o impacto no IMI. Uma área maior ou uma reavaliação podem aumentar o imposto a pagar. No entanto, se as áreas reais forem maiores, a sua correção pode valorizar significativamente o imóvel numa futura venda.
💰Dica extra: Como usar a Caderneta para poupar no IMI
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) do seu imóvel não é estático. Fatores como a idade do imóvel (coeficiente de vetustez) e a sua localização podem desvalorizar-se ao longo do tempo, mas a AT não atualiza estes dados automaticamente.
Se já passaram mais de 3 anos desde a última avaliação, pode estar a pagar IMI a mais.
Como verificar?
- Consulte o VPT na sua Caderneta Predial.
- Utilize o simulador oficial no Portal das Finanças para calcular o VPT atualizado com os coeficientes corretos de vetustez e localização.
- Se o valor simulado for inferior ao que consta na caderneta, peça uma reavaliação gratuita. Para isso, preencha e submeta o Modelo 1 do IMI através do Portal das Finanças até 31 de dezembro. A poupança no IMI será refletida no ano seguinte.
Conclusão
A Caderneta Predial é mais do que uma formalidade; é uma ferramenta poderosa para gerir o seu património. Compreendê-la permite não só cumprir as obrigações legais em processos de compra e venda, mas também otimizar a sua carga fiscal e valorizar o seu imóvel. Mantenha-a sempre atualizada e consulte-a antes de qualquer decisão importante.
❓Perguntas Frequentes (FAQ)
- Qual a diferença entre a Caderneta Predial e o Registo na Conservatória?
- A Caderneta Predial é um documento fiscal (das Finanças) que identifica o imóvel e os seus dados para cálculo de impostos. O Registo na Conservatória (Certidão Permanente) é o documento jurídico que define quem são os proprietários legais do imóvel.
- Posso pedir a caderneta de um imóvel que não é meu?
- Não. A Caderneta Predial com todos os dados só pode ser obtida pelo proprietário ou seu representante legal. No entanto, pode solicitar uma certidão na Conservatória para saber quem é o proprietário.
- Pedi a reavaliação do VPT e o valor subiu. O que acontece?
- Se o VPT subir, o valor do IMI a pagar também irá aumentar. Por isso é fundamental usar o simulador antes de fazer o pedido, para garantir que a reavaliação será benéfica.
