120 m²… mas de quê? Quando se trata de casas, cada metro conta — e a área bruta privativa diz muito mais do que parece. É a referência documental para comparar imóveis e perceber exatamente o que está (e o que não está) dentro da casa.
Nos anúncios, os olhos vão sempre primeiro para as fotografias. E logo a seguir, para os metros quadrados. O problema? Nem sempre é claro o que está a ser contado. A expressão “área bruta privativa” surge muitas vezes — mas poucas pessoas sabem, de facto, o que engloba.
O que é a área bruta privativa?
De forma simples, a Área Bruta Privativa (ABP) representa a totalidade dos metros quadrados de uso exclusivo de uma fração, medidos pelo perímetro exterior das paredes que a delimitam. É uma área “bruta”: inclui a espessura das paredes e elementos estruturais.
De acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), a ABP é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos com utilização idêntica à do resto da casa.
O que está incluído na ABP?
- Todas as divisões da casa (quartos, salas, cozinha, casas de banho, corredores).
- Armários embutidos e zonas de circulação internas.
- As paredes (sim, contam) e pilares interiores.
- Varandas e marquises fechadas que façam parte da fração.
- Caves e sótãos privativos usados como parte integrante da casa (escritório, arrumos, ginásio, etc.).
- 50% das paredes que sejam comuns com outras frações (até ao eixo).
E o que fica de fora?
Estes elementos costumam contar como Área Bruta Dependente (ABD):
- Garagens (box) ou lugares de estacionamento.
- Arrecadações não integradas no corpo principal da casa.
- Varandas e terraços abertos.
- Anexos, telheiros e alpendres de apoio.
- Estacionamento em caves/partes comuns do edifício.
Nota: espaços fechados e formalmente integrados na fração podem ser considerados ABP. Confirme sempre na documentação.
Qual a diferença entre área bruta privativa, útil e dependente?
- Área Bruta Privativa (ABP): inclui todas as divisões interiores, paredes e espaços fechados de uso exclusivo da fração.
- Área Útil (AU): área efetivamente habitável e percorrível (sem paredes e sem elementos técnicos), é sempre inferior à ABP.
- Área Bruta Dependente (ABD): espaços de apoio privativos, como garagens, arrecadações ou varandas abertas.
Como se calcula a área bruta privativa?
- Mede-se pelo exterior das paredes e elementos que delimitam a fração.
- Em paredes comuns com outras frações, considera-se até ao eixo (meio) da parede.
- É uma área “bruta”: inclui espessura de paredes e pilares.
- Em apartamentos novos, pode confirmar-se pelo projeto/licença e pela Ficha Técnica da Habitação.
Porque é importante prestar atenção à ABP?
Imagine dois apartamentos com preços semelhantes. Um tem 120 m² de ABP, o outro apenas 95 m². À primeira vista, parecem equivalentes — mas, na realidade, está a pagar mais por menos espaço no segundo caso.
Nem sempre os anúncios são claros sobre que tipo de área estão a apresentar. Por isso, ao comparar imóveis e calcular preço por metro quadrado, confirme sempre se o valor se baseia na área bruta privativa.
Posso alterar a área bruta privativa?
Só em casos muito concretos: quando obras devidamente licenciadas integram efetivamente um espaço coberto e fechado na fração (por exemplo, legalizar uma marquise). Converter um sótão ou cave em habitação sem cumprir regras legais pode colocar o imóvel em situação irregular.
Onde posso consultar esta informação?
- Caderneta Predial Urbana (Autoridade Tributária)
- Certidão do Registo Predial
- Ficha Técnica da Habitação (edifícios recentes)
- Licença/Autorização de Utilização e projeto de arquitetura
É também esta área que serve de referência para IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e, muitas vezes, para permilagens de condomínio.
Conclusão
A Área Bruta Privativa não é apenas um número. É a base para comparar imóveis de forma justa, negociar com transparência e evitar mal-entendidos. Sempre que tiver dúvidas, valide a informação nos documentos oficiais e, se necessário, recorra a medição profissional.
